Lidt om boligspekulanter og mord på banker

Hvis nogen skulle være i tvivl om, at visse banker ikke er gået kritisk til værks over for klientellet. Så se her om Kronebanken tilbage i firserne:

Det viste sig flere år senere under den efterfølgende retssag, hvor Østre Landsret fastslog, at Kronebankens direktør var blevet overtalt af Flexplan Gruppens leder Jørgen Olsen til at yde gruppen lån og garantier for et beløb der oversteg 50% af bankens egenkapital, hvilket er i direkte strid med bankloven, og Kronebankens direktør blev herefter dømt for groft mandatsvig.

Byggematadoren Jørgen Olsen har efterfølgende fortsat sine aktiviteter under forskellige selskaber, og i 2008 har hans aktiviteter været med til at bringe Roskilde Bank i en lignende situation som Kronebanken var i 1984.

I dag skriver Økonomisk Ugebrev dog noget interessant om en langt mere aktuel sag:

Konkret fremgår det af de interne dokumenter, Økonomisk Ugebrev er kommet i besiddelse af, at de faktiske afkast på de ejendomme, der lå i svage udlånsengagementer, allerede var værdisat til afkastkrav, som andre tilsvarende ejendomme handles til på markedet. Eksempelvis er afkastet på en ejendom i Fiolstræde i København 5,0 pct., en ejendom på Sankt Annæ Plads i København City er bogført til et afkast på 5,6 pct. og to ejendomme på Vesterbrogade i København til 6,0 pct. Partner Kim McMillan fra erhvervsejendomsmægleren DTZ siger til Økonomisk Ugebrev, at de allerbedste kontorejendomme i øjeblikket handles på afkastprocenter helt ned på 5,0:

Afkastprocent (er angiveligt noget alá?) = Lejeindtægter minus driftsudgifter divideret med boligværdi.
Under alle omstændigheder, jo højere, jo bedre.

Amagerbanken havde allerede nedskrevet på dets ejendomme og til en værdi nogenlunde i overensstemmelse med markedet, fremgår det altså af det interne bestyrelsesdokument, som Økonomisk Ugebrev er kommer i besiddelse af.

Der var allerede nedskrevet på blandt andet var Østerfælled-projektet, der er en tyngende sværvægter i Amagerbanken. Projektet var allerede nedskrevet til 0 kr. i værdi tilbage i 2009, fordi Nykredit havde forret til dets andel af udlånet til projektet.
Et lån som ingen andre end den nuværende formand for Finansiel Stabilitet, Henning Kruse Petersen, manden der sendte Amagerbanken ud over afgrunden, var med til at bevilge, da han i sin tid var i Nykredit.
Banken havde allerede nedskrevet for over 3 mia. kr. før de sidste yderligere nedskrivninger på 3,1 mia. kr. kom til.

Alligevel lykkes det altså, at finde yderligere nedskrivninger for 3,1 mia. kr. i februar 2011, angiveligt primært i den ejendomsportefølje på cirka 13 mia. kr. i alt inklusive Bygge- og anlægsvirksomhed og Ejendomsadministration og -handel m.v. Se regnskabet for første halvår 2010 - side 10.

Nok er boligpriserne og værdierne faldet, men vi taler om en nedskrivningsprocent, der kan risikere at være på over 40 pct. på det boligrelaterede felt, med forbehold for den X andel af nedskrivningerne, der relaterer sig til andre former for fejlslagen forretning.

Vi taler også om lån til ejendomsprojekter, der havde en profitmargen oven i lånets pålydende, altså hvis de for eksempel har lånt 100 mio kr med renteudgifter oven i og havde håbet at sælge til 115 mio. kr. Så svarer det at nedskrive med 40 pct. på lånebasen på 100 mio. kr, faktisk til en nedskrivning på næsten 50 pct. af den værdi, de 115 mio. kr. ejendomsselskabet havde regnet med at sælge for. Havde Amagerbanken så mange overoptimistiske kunder, der så totalt og fatalt overvurderede profit og indtjeningsraterne på ejendomme, at de også har lånt så meget mere, end de kunne tjene?

Hvis man så antager, at aktiverne skal sælges som konkursbo, så skal prisen oven i endda endnu længere ned, medmindre da, at man har nedskrevet værdierne til 'konkursbopris' på forhånd, og det altså er baggrunden for 3,1 mia. kr. nedskrivninger.

Men så gik Amagerbanken konkurs, fordi man vurderede aktiverne som konkursbo og ikke omvendt. Man fandt ud af hestevognen ikke kunne køre, når man placerede den foran hestene og afskrev dermed hestevognen som køretøj. Der var nok flere banker og selskaber, der kunne gå konkurs, hvis man vurderede aktiverne ud fra, hvad de er værd, når de skal sælges som konkursbo.

Det er jo ikke alle ejendomme, der altid er så lidt værd, som man tror, når man erklærer konkurs til højre og venstre - er Bøje Nielsen sagen ved at gentage sig?

Denne her sag stinker som et kollektiv af svinefarme med stordrift på en lummer sensommerdag, hvis du spørger mig.

Hvor stanken så kommer mest fra, men næppe udelukkende fra - rådne spekulanter på stribe, den tidligere bestyrelse, eller dybt inde i fra et offentligt organ, det må en grundig og uvildig undersøgelse - forhåbentlig - afklare?